不動産購入をキャンセルしたいときの方法は？違約金の有無や注意点を解説
不動産購入を進めている途中で「やっぱりやめたい」と思うことは、決して珍しくありません。しかし、契約や手続きが進んでいる場合、気軽にキャンセルできるものではない状況も多いです。タイミングによって「どれほどの違約金が発生するのか」「どのような方法でキャンセルできるのか」は大きく異なります。この記事では、不動産購入を取りやめたくなった時に知っておくべき違約金のリスクや、具体的なキャンセル方法について分かりやすく解説します。
キャンセルを考えたときにまず知るべきタイミング別の違約リスク
不動産購入を途中でやめたいと思ったとき、まずは「どの段階にあるか」を理解することが重要です。
まず、売買契約の前段階、つまり購入申込みやローン事前審査前のタイミングであれば、法的な拘束力は弱く、キャンセルによって違約金が発生する可能性は極めて低いとされています。宅地建物取引業法上、購入申し込み段階では契約が成立していないため、違約金などの請求は原則ありません。既に手付金を支払っていた場合でも、返金されるケースが一般的です。
次に、売買契約の締結に至る前、たとえばローンの「本審査前」の段階でも同様に法的拘束は弱く、キャンセル時の金銭的リスクは比較的少ないことが多いです。ただし、手付金を支払っている場合には、不動産会社との契約内容次第で返還がどうなるかが変わるため、事前に確認が必要です。
以下に、タイミングごとの違約リスクを整理した表をご覧ください。
| タイミング | 法的拘束・違約金の可能性 | 手付金の返還・注意点 |
|---|---|---|
| 売買契約前（申し込み・事前審査前） | ほとんどない | 支払っていれば返還されることが多い |
| ローン本審査前（契約前） | 低い | 契約内容により対応が異なるので確認要 |
| 売買契約締結後 | かなり高い | 手付金の放棄や倍返しなどの違約金が発生 |
いずれの段階でも、キャンセルを検討したら契約書や不動産会社とのやりとりを早めに確認し、対応を検討することが大切です。
契約締結後にキャンセルする場合の違約金の仕組み
不動産売買契約を締結した後に「やっぱり購入をやめたい」と思った場合でも、契約内容によってはキャンセルが可能ですが、通常は違約金や手付金に関する取り決めが重要になります。
まず「手付解除（かいやくてつけ）」とは、買主が契約後に契約を解除する際に用いられる制度で、買主側では「手付金を放棄」することで契約解除が可能です。一方、売主側が解除する場合には「手付金の倍返し」が求められ、双方ともに損害賠償責任を問われずに契約解除できる仕組みです（いわゆる“解約手付”）。
また、契約書によっては「違約金」や「損害賠償額の予定」が定められており、買主都合の場合には手付金の放棄に加え、追加で違約金が発生することもあります。その金額は一般的に売買価格の10～20%が相場とされ、宅地建物取引業法では上限が20%と定められています。
たとえば、売買価格が4,000万円で手付金が400万円の場合、違約金が売買代金の10%であれば400万円、20%であれば800万円となります。手付金が既に支払われていれば、その額を差し引いた額が追加で請求されるケースもあります。
さらに、契約の履行に着手した（例：内金の支払い、引越し準備の依頼など）後にキャンセルする場合は、手付金の倍返しだけでなく、契約書に定められた違約金や、その時点で発生した実損に基づく損害賠償が請求される可能性があります。
契約時には必ず契約書に記載された違約条項や損害賠償の予定額、手付金の扱いについて確認し、万が一キャンセルが必要になった場合には、どのくらいの金額負担があるかを予め把握しておくことが重要です。
| 項目 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 手付解除（買主都合） | 手付金を放棄して契約解除 | 手付金相当額（例：400万円） |
| 解約手付（売主都合） | 手付金の倍返しで契約解除 | 手付金×2（例：800万円） |
| 違約金（契約書記載） | 売買価格の10〜20%程度 | 例：4,000万円×10%＝400万円 |
法律や特約を活用したキャンセルの可能性（クーリングオフなど）
不動産の購入を途中でやめたいときに、法律や契約上の特約を使ってキャンセルできる可能性があります。主に「クーリングオフ制度」「住宅ローン特約」「売主・不動産会社との合意解除」の三つを整理して表にまとめます。
| 制度・特約 | 概要 | 適用条件・内容 |
|---|---|---|
| クーリングオフ制度 | 一定期間内であれば無条件で契約解除できる | 売主が宅地建物取引業者であること、事務所以外で契約、書面告知の翌日から８日以内に書面通知すること |
| 住宅ローン特約（ローン条項） | ローン審査が通らなかった場合に無償で契約解除できる | 契約書に「住宅ローン特約」が明記され、期限・融資機関・融資金額等が指定されていること |
| 合意による解除 | 売主や不動産会社と協議して合意解除する方法 | 信頼関係があれば、違約金なしで解除できる場合もある |
まず、クーリングオフ制度は、売主が宅地建物取引業者であり、購入契約が業者の事務所以外（自宅、カフェなど）で行われた場合に適用されます。この場合、契約書面にクーリングオフについて告知された日から起算して８日以内であれば、書面による通知だけで無条件に契約を解除できます。内容証明郵便などで送付すると法的にも安全です。さらに、損害賠償や違約金の請求もありません。
次に、住宅ローン特約（ローン条項）は、金融機関の住宅ローン審査が通らなかったときに適用される仕組みです。契約書に条件として明記されていれば、手付金の返還や違約金なしで契約を解除できます。ただし、融資先銀行、融資金額、期限などが具体的に記載されていない場合、適用を主張しにくくなります。また、契約後に審査の申込みをしなかったり、あえて必要な手続きを怠った場合には適用されず、違約金（売買価格の約２０％となるケースも）を請求される恐れがあります。
最後に、売主や不動産会社との合意解除です。法的に違約金が発生する可能性がある状況でも、十分に話し合いを行い、双方の合意があれば、損害金なしで契約を解除できる場合があります。信頼関係を築いておくことが重要です。
キャンセルを考える際の実務的な対応ステップ
不動産購入を途中でやめたいと考えたとき、まずは契約書をよくご確認いただき、自分が「契約前」「契約後」「ローン審査前後」のどの段階にあるかを正確に把握することが大切です。たとえば、契約前であれば申し込みの撤回が可能で、宅地建物取引業法により申込金は返還される場合が多いとされています 。
以下の表に、契約の段階ごとにとるべき実務対応を整理しました。
| タイミング | 実務対応 | 留意点 |
|---|---|---|
| 契約前 | 不動産会社へ口頭・文書で申し込み撤回を伝える | 申込金は返還されるケースが多いですが、事前確認が重要です |
| 契約締結後（履行前） | 手付金を放棄して契約解除を申し出る（手付解除） | 手付金放棄によって解除が可能です |
| 契約締結後（履行後） | 違約金支払いによる解除を申し出る、あるいは売主との合意を模索 | 違約金は売買価格の10～20％が相場で、宅建業者相手の場合20％が上限です |
次に、実際の行動としては、まず速やかに不動産会社へ連絡し、解除の意思を伝えることが第一です。連絡はできるだけ書面（内容証明郵便を含む）で行い、記録を残すようにしましょう。クーリングオフが該当するケース（不動産会社の事務所以外で契約した場合など）では、契約書面受領後８日以内の書面送付で一方的な解除が可能です 。
さらに、状況に応じては専門家への相談を検討してください。契約書の条項が複雑で理解しにくい場合や、違約金の金額に納得がいかない場合、弁護士に相談することで法的に適切な判断や交渉をサポートしてもらえます 。また、不利益を受けたと感じる場合は、消費者契約法や不動産適正取引推進機構をはじめとする消費者保護制度の活用も視野に入れて検討なさってください。
まとめ
不動産の購入を途中でやめたいと考えた場合、契約のタイミングによって必要な対応や発生する可能性のある違約金が大きく異なります。契約前であれば比較的簡単にキャンセルできる場合が多いですが、契約後は手付金の放棄や違約金の発生が避けられないこともあります。特別な条項や法律による救済制度も存在するため、まずはご自身の状況と契約内容をしっかりと確認し、冷静に次の行動を選びましょう。迷ったときは専門家への相談も大切です。
