住宅ローンと投資ローン金利の違いは？比較で知る選び方のポイント

住宅ローンと投資ローン、それぞれの金利の違いとその背景

住宅ローンは、居住を目的とした政策的背景があり、金融機関が優遇金利を適用するケースが多いです。2025年9月時点の全国銀行協会のデータでは、住宅ローンの金利水準は、変動金利でおおむね0.4～0.7%、10年固定金利で1.0～1.4%程度となっています。団体信用生命保険料が基本に含まれている点も特徴です。

一方で、不動産投資用の投資ローン（金利）については、住宅ローンよりも高い水準で設定されています。代表的な目安として、変動金利は1.5～2.0%、10年固定金利で2.5～3.0%程度とされ、住宅ローンの2～3倍の水準になることが一般的です。これには団信が一括で含まれていないことも影響しています。

投資ローンの金利が高めに設定される背景には、空室リスクや物件価格の変動リスクといった「返済原資の不確実性」があります。住宅ローンでは給与など安定収入が返済原資となりますが、投資ローンは家賃収入が中心となり、継続性に不確実性があるため、その分リスクプレミアムを上乗せした金利設計となります。

以下に、住宅ローンと投資ローンの金利水準と特徴を比較した表を示します。

これらの数値の差は、リスク許容度や返済計画を検討するうえで非常に重要です。金利の選択が長期返済総額に大きな影響を与えるため、慎重な検討が必要です。

金利差が返済総額に与える影響と具体的なシミュレーションの重要性

まず、金利が1％異なるだけで返済総額に大きな差が生じることが確認されています。例えば、住宅ローンで3,000万円を35年返済とした場合、金利1.0％では返済総額が約3,557万円、金利1.5％では約3,858万円となり、約301万円の差になります。月々の返済額も8.4万円から9.2万円へと、負担感が変わります。

次に代表的な借入額・期間を使って、簡易シミュレーションを行います（住宅ローン想定）。下表は、借入額3,000万円・返済期間35年・返済方式元利均等で、金利1.0％と1.5％の場合の返済額の比較です。

金利のわずかな差が、長期間で数百万円もの負担増につながるため、シミュレーションの重要性が明らかです。金融機関や全国銀行協会などでも、借入条件から返済総額や月々返済額を試算できるシミュレーターが公開されており、ご自身の条件に合わせて複数パターンで比較検討されることをおすすめします。

また、シミュレーションを自分で行う意義として、返済方式（元利均等・元金均等）による違いや、繰り上げ返済による利息削減効果を視覚的に把握できる点があります。自身の将来の家計に合わせて最適な負担計画を立てる上で、こうした試算は非常に有効です。さらに、投資ローンも同様に金利差による影響が大きいため、住宅ローンと並行して比較することで、全体の返済負担を俯瞰できるようになります。

なお、シミュレーション結果はあくまでも目安であり、実際の契約時には諸費用（手数料や保証料など）や金利適用の仕組みによって差異が生じる可能性があります。そのため、シミュレーターを活用した後には、必ず金融機関に詳細確認をするようにしてください。

金利タイプ（変動金利／固定金利）の特徴と選び方のポイント

住宅ローンと投資ローンに共通する金利タイプとして「変動金利」と「固定金利」があります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、ご自身のリスク許容度や返済計画に合った選び方をすることが大切です。

まず、「変動金利」は、短期金利（短期プライムレート等）に連動するため、借入時の金利が低い傾向があります（住宅ローンでは0.5％以下となることもあります）。一方で、市場金利の上昇に応じて返済額や総返済額が増えるリスクもあります。

「固定金利」は、借入時の金利が完済まで一定なので返済計画が安定し、金利上昇の影響を受けません。ただし、変動金利より高めに設定される傾向があり、市場金利が低下した場合にはその恩恵を受けにくい点には注意が必要です。

さらに、住宅ローンには「固定期間選択型」という中間的な選択肢もあります。一定期間だけ金利が固定され、その後に変動金利へ移行するタイプで、安定性と低金利のメリットをバランスよく享受できます。

では、ご自身に合った金利タイプを選ぶポイントは？以下のような視点が参考になります：

• リスク許容度：金利上昇による返済額増加に耐えられるかどうか
• 返済計画の安定性：毎月の返済額が一定であることを重視するかどうか
• ライフプランとの整合性：収入の見通しや大きな支出予定との兼ね合い

たとえば、現在は低金利を享受しつつ家計に余裕があり、金利上昇に備える余裕もある方は変動金利を検討できます。将来的な支出増や収入の不確実性を感じている方、また返済を安定させたい方は固定金利の方が安心です。固定期間選択型は、例えばお子さまの教育費が増えるまでの一定期間だけ金利抑制を図る、というような短期的な安定を確保しつつ、その後の柔軟性も維持できます。

今後の金利動向と安全なローン選びのための心構え

最近の日本では、住宅ローンの金利は上昇傾向が続いています。例えば、2025年9月時点の長期プライムレートは前年より0.6ポイント上昇し、住宅ローンの固定金利にも影響が及んでいます。主要銀行の10年固定金利も軒並み上昇しており、安心した返済プランを立てるには慎重な判断が求められます。

さらに、日本銀行は2025年1月に政策金利を0.5％に引き上げており、これが変動金利を押し上げる要因となっています。長期金利の上昇を背景に、固定金利タイプと変動金利タイプの両方に上昇圧力がかかっており、金利上昇リスクを見据えた返済計画が重要です。

金利上昇への備えとして、自己資金を充実させることはもちろん、収入の安定性や信用情報にも注力し、返済負担に耐えうる余裕を持つことが安心感につながります。また、金利が下がる可能性を待ちすぎて購入の機会を逃すリスクもあるため、状況に応じた行動判断が鍵です。

複数の金融機関の金利を定期的に比較することも非常に有効です。特にフラット35のような長期固定金利商品は、長期金利に連動しますが、比較的安定した金利水準が見られます。2025年10月にはフラット35の最高金利が1.89％と据え置かれており、安定性を重視する方にとって目安になります。

以下に、金利タイプ別の最近の動向を表にまとめます。

まとめ

住宅ローンと投資ローンの金利の違いは、借り入れの目的やリスクにより大きく異なります。金利タイプやその選び方、将来の金利動向までしっかり把握することが重要です。金利差は返済額にも大きく影響するため、簡単なシミュレーションを通じて自分に合った返済計画を立てることが大切です。日々変化する金利情報を定期的に確認しながら、安心してローンを選べるよう備えておきましょう。