新築と中古住宅どちらが自分に合う？ローンや維持費の比較ポイントをご紹介

住宅ローン控除や税制優遇で選ぶ基準

新築と中古を比べる際、まず注目すべきは住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）です。現在の制度では、控除率は年末のローン残高の０．７％で、新築（および買取再販住宅）は最大１３年間、中古住宅は原則１０年間にわたって控除が受けられます。

控除対象となる借入残高の上限は住宅の省エネ性能や入居年によって異なります。例として、２０２４年以降に入居する新築住宅では、「認定長期優良住宅・低炭素住宅」は最大４５００万円（子育て世帯などでは５０００万円）、「省エネ基準適合住宅」は最大３０００万円、といった差が生じます。

一方、中古住宅の場合は、省エネ性能にかかわらず原則として借入上限は３０００万円、控除期間は１０年です。性能が低い一般的な中古住宅では上限２０００万円となります。

このように税制優遇を軸にすると、新築のほうが控除期間が長く、借入上限も高く設定されているため、節税面で有利な傾向があります。ただし、性能の高い中古住宅を取得した場合や買取再販住宅も対象となるケースがありますので、具体的な物件の性能と対象条件を確認することが重要です。

購入前・購入後の維持コスト比較

新築住宅は、築後しばらくの間は大規模な修繕が不要で、外壁塗装や設備交換の必要が少ないため、長期的に見てランニングコストを抑えやすい傾向にあります。例えば、築１０〜１５年程度までは、特に大規模なメンテナンスが不要であることが多いです。中古住宅に比べて、メンテナンス費用の発生が後ろ倒しになるメリットがあります。さらに、最新の断熱設計や省エネ設備が整っている新築では、光熱費の面でも優位性があります。

一方、中古住宅は購入時に価格を抑えられるケースが多いものの、その分リフォームや修繕が必要となることが多く、初期段階でまとまった出費が発生しやすいです。築１５〜２０年やそれ以上の中古住宅の場合、平均で数百万円から数千万円単位のリフォーム費用がかかる可能性があります。長期的に見れば、新築と同等、あるいはそれ以上のコストになることもあります。

また、火災保険や地震保険の保険料についても、新築住宅と中古住宅では差があります。築浅の住宅では保険料が比較的低くなることが多いのに対し、築年数が経過した中古住宅では劣化リスクが高いため、保険料が高く設定される傾向があります。特に中古住宅では、地震保険の加入が必要となるケースも多く、火災保険と併せて検討することで、保険料の負担が増える可能性があります。

以下は、新築と中古住宅の維持コストに関する比較表です。

住環境と資産価値から見る選び分けのポイント

新築住宅と中古住宅の住環境や将来の資産価値という観点から、それぞれの特徴を整理します。

まず、新築住宅についてです。間取りや設備を自由に設計できる点は大きな魅力です。最新の耐震基準・省エネ設計が採用され、多くの場合、安心で快適な住環境が期待できます。さらに、築浅時は市場評価が高く、売却時にも比較的高値で取引されやすい傾向があります。

一方、中古住宅の住環境における特徴として、成熟した周辺施設やインフラが整備されていることが強みです。通勤・通学や買い物の利便性が高い立地が見つかりやすく、実物を内覧したうえで購入判断できる安心感があります。

資産価値の観点では、新築は購入直後に「新築プレミアム」によって評価が高く、その後数年間の売却では有利になることがあります。しかし、実際には、購入後数年で資産価値が大きく下がる傾向もみられます。

これに対し、中古住宅は購入時点で既に価格が下落しているケースが多く、築後15年以降は資産価値の下落が緩やかになります。そのため、長期的な資産価値の安定を重視される方には、中古住宅の方が適している場合もあります。

このように、将来の売却や資産としての価値を見据えるならば、「新築」で築後短期の評価メリットを享受するのか、「中古」で成熟した住環境と資産価値の安定性を得るのか、ライフプランに照らして選び分けることをお勧めします。

ローン審査や融資条件の観点からの比較

住宅ローン審査においては、「新築か中古か」といった購入対象の違いによって審査の通りやすさや借入条件に影響が出ることがあります。本見出しでは、新築物件と中古物件を比較しつつ、特に築浅中古物件の審査上の特徴について整理いたします。

まず、新築物件は担保評価が高くなりやすいため、金融機関の視点から「資産価値が下がりにくい」と認識され、審査が通りやすく、希望する借入額に対しても融資が出やすい傾向にあります。実際に中古物件では、担保評価が低くなりがちで、融資可能額が希望金額よりも抑えられるケースも報告されています。特に築年数が古い物件では、資産価値の評価が厳しくなるため、審査上のハードルが高くなることが一般的です。

次に、中古住宅の場合は、築年数によって審査状況や借入上限に違いが生じます。例えば、築古物件（法定耐用年数に近しい建物）では担保評価が大きく下がることから、融資額が限定されることが多いです。特に昭和56年（1981年）以前に建築された旧耐震基準の物件は、金融機関によってはローンを認めない場合もあります。ただし、耐震評価が確認できれば融資対象となる制度（例：フラット35）も存在します。その一方で、築浅の中古物件（築5年以内など）は、新築に近い資産価値を維持しているため、審査時に新築同様の評価を得やすく、借入条件も比較的良好になる傾向があります。

このように、「新築は融資が有利になりやすい」「中古は築年数や担保評価によって審査が厳しくなる可能性がある」「築浅中古は新築に近い審査メリットを持つ」というポイントが整理できます。以下の表に、それぞれの特徴をまとめました。

まとめ

新築と中古の住宅購入には、それぞれ異なる魅力や注意点があることが分かりました。税制優遇や住宅ローン控除、維持コスト、資産価値、そしてローン審査の条件まで総合的に比較して、自分や家族にとって何を重視したいのかを丁寧に考えることが大切です。物件ごとの特徴を知ることで、より納得できる住宅選びが可能となりますので、ご自身の理想の暮らしに近づける一歩として、今回の内容をぜひ参考になさってください。