離婚後の家はどう分けるべきか 家を売る際の財産分与の流れも解説

財産分与における「家」の扱いと基本的な流れ

離婚時には、「家」も夫婦で築いてきた共有財産として財産分与の対象となります。これは、婚姻中に形成されたすべての財産（現金・預金のみならず不動産や退職金、保険などを含む）に適用されます。ただし、独身時代に取得した財産や配偶者の親族からの相続・贈与は対象外です。

名義がどちらか一方になっている場合でも、婚姻期間中に共同で生活費やローン返済を行った場合には、共有財産とみなされることがあります。したがって、名義の有無にかかわらず、家庭で形成された資産として分与対象になる可能性があります。

財産分与の基本ルールとして、清算的財産分与においては「二分の一ルール」が原則とされています。すなわち、共同で築いた家に関しては、基本的には売却益を二等分するのが考え方です。

「家を売って現金化」する場合の流れと注意点

離婚時に夫婦共有の「家」を売却して現金化する際には、まず売却代金から住宅ローン残債や諸費用を差し引いた手取り額を算出し、その額を夫婦で公平に分け合うのが基本的な流れです。例えば査定額が３千万円、ローン残高が２千五百万円、売却にかかる費用が１００万円であれば、手残り額は４００万円となり、これを半分ずつ分けます。

住宅ローンが残っている場合は、「アンダーローン（売却額でローン完済でき、手取りが残る）」か「オーバーローン（売却額ではローン完済できない）」かによって異なります。アンダーローンの場合は売却代金でローンを完済し、残額を分けます。オーバーローンの場合は自己資金による補填の必要や、金融機関と任意売却の交渉が必要となります。

売却を進める際には、まず家の名義人や住宅ローンの名義人、残債の額を確認します。名義人でなければ売却手続きができませんし、ローンが残っている場合は金融機関への対応も不可欠です。登記事項証明書によって名義を確認し、ローン残高は残高証明書などで把握しておきましょう。

また、売却のタイミングにも注意が必要です。財産分与は離婚後に行うのが原則であり、離婚前に分与してしまうと贈与税の対象になってしまうおそれがあります。離婚後に売却して分与することで、税務上有利となります（共同名義で所有している場合は例外的に問題とならないこともあります）。

さらに、金融機関との交渉も重要です。ローンが残っている場合、抵当権解除や任意売却の許可、公正証書の作成などが必要になることがあります。特に抵当権がついたままでは、売却自体が難しいため、金融機関の了承なしには進みません。

最後に、公正証書によって合意内容を明文化しておくことも有効です。離婚後は信頼関係も薄れますから、口約束ではなく法的効力のある書面で取り決めを残すことが安心につながります。

「家を売らずに住み続ける」選択肢とその考え方

離婚後も自宅に住み続けたいと考える場合には、「代償分割」と呼ばれる仕組みを活用する方法があります。これは、どちらか一方が家を取得して住み続ける代わりに、相手に金銭（代償金）を支払う方法です。この代償金の額は、まず家の評価額から住宅ローンの残高を差し引き、残った純資産の半額を目安に算出します（例：査定額4,000万円－ローン残高1,000万円＝純資産3,000万円→代償金1,500万円）という形で計算します。【表１】に主な算定要素をまとめました。

代償分割によって住み続けるメリットは、子どもの学校や環境を変えずに済む点や引越し費用が不要である点です。しかし、代償金の支払い資金を用意する必要があるほか、評価額やローン残高の扱いなどで揉める可能性もあるため、適正な査定や話し合いが重要です。【参照元】

さらに注意したいのは、住宅ローンの名義や連帯保証人の立場です。離婚後に名義や保証人のまま住み続けると、万が一返済が滞った際に相手が請求を受けるリスクがあります。そうした場合には、ローンの借り換えや連帯保証人の変更、一括返済などを通じて責任関係を整理することが望ましいです。金融機関によって対応が異なるため、早めに相談することをおすすめします。

なお、代償分割以外にも、不動産を共有としたまま共に所有関係を継続する「共有名義」や、売却後に賃貸として戻る「リースバック」といった選択肢もあります。ただし共有名義は将来の売却や管理に相手の同意が必要となるなどトラブルの元になりやすく、リースバックは売却価格が相対的に低めになるリスクがありますので、慎重な検討が求められます。

スムーズに進めるための準備と手続きのポイント

離婚に伴う財産分与で「家」を扱う際、円滑に進行させるためには、事前の綿密な準備と正確な手続きが欠かせません。まず、家の名義や住宅ローンの残債状況を正確に確認することが重要です。名義人以外は売却できず、共有名義の場合には双方の同意が必要となるため、登記事項証明書の取得・確認は必ず行ってください。また、抵当権などの有無もあわせてチェックし、必要に応じて完済や抵当権抹消の準備を進めましょう。これらは後のトラブルを防ぐ基盤となります。＜表にまとめています＞

また、離婚後の財産分与の請求には、「離婚成立から２年以内」という期限があります。この期間を過ぎると、原則として家庭裁判所で調停や審判を通じた請求が認められなくなりますので、できる限り速やかに手続きや協議を進めることが求められます。

さらに、売却以外で「住み続ける」選択をする場合には、協議離婚の内容や代償金の支払い方法を明確にしておく必要があります。協議内容は離婚協議書として文書化し、可能であれば公正証書にすることで、強い法的効力を持たせることができます。これにより、後々の解釈の食い違いや支払いトラブルを防ぎ、協力関係が変化しても安定した合意内容を保持できます。相続、ローン保証、住み続ける側と出ていく側の責任範囲などを含め、将来を見据えた合意形成が重要です。

まとめ

離婚に伴う財産分与では、家の取り扱いが大きなポイントとなります。家を売却して現金化する方法では、売却代金からローン残債や諸費用を差し引いた残りを分け合うのが一般的です。住み続ける場合も、適切な代償金の算出や名義・ローンの整理が重要です。どちらの方法を選ぶにしても、事前準備や合意形成が円満な財産分与へ導きます。複雑な手続きも、基本を押さえて進めれば安心です。