親族間での不動産売買はどんなトラブルがある？メリットや税金も注意点とともに解説｜神戸市で不動産売却をお考えなら株式会社VanLugna（ヴァンルグナ）

筆者瀧花隆

不動産キャリア13年

「親族間で不動産を売買したい」とお考えの方は多くいらっしゃいますが、実際には税金や手続きで思わぬトラブルが発生することも少なくありません。この記事では、親族間で不動産売買を行う際の基本的な流れやメリット、税金面でのリスクや注意点について分かりやすく解説します。親族間取引を円滑かつ安心して進めるために、事前に知っておきたいポイントを丁寧にご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

【目次】

・親族間不動産売買の基本とメリット
・税金面での注意点とリスク回避策
・税制上の特例が使えない場合の注意点
・住宅ローンや手続き上の注意点と専門家活用のすすめ
・まとめ

親族間不動産売買の基本とメリット

まず「親族間売買」とは、親子やきょうだいなど、親族同士が不動産を売買する取引を指します。この場合、売却相手を自分で選べるため、買い手を探す手間が軽減され、売却後もその不動産に関わることができるという点が大きな特徴です。たとえば、子が購入した住宅に親がそのまま住み続けることも可能になります。さらに、通常の売買では必要な仲介手数料が不要となるケースが多いため、コスト面でも負担が軽減されます。また、価格や引き渡し時期など売買条件を柔軟に調整できる点も、親族間売買の魅力のひとつです。これらは第三者との取引とは異なる、大きなメリットといえます。

項目	内容	メリット
手続きの柔軟性	価格や引き渡し時期を自由に調整可能	互いに都合の良い条件で取引できる
費用軽減	仲介手数料が不要になることが多い	余分な支出を抑えられる
関係維持	売却後も住み続けたり行き来が可能	生活の連続性を保てる

税金面での注意点とリスク回避策

親族間での不動産売買では、売主・買主双方に税金が関わるため、注意が必要です。まず、売主には譲渡所得税が課されます。これは「売買代金－取得費や譲渡費用」に基づいた利益に対し、所有期間によって税率が異なります（５年以下は約39.63％、５年超は約15.315％）。買主側には、不動産取得税（固定資産税評価額の約3％）のほか、印紙税や登録免許税といった諸費用も発生します。

親族間売買で特に注意すべきは、市場相場より著しく低い価格での取引が「みなし贈与」とみなされるリスクです。相場と比較して売買価格が極端に安い場合、差額が贈与と見なされ、売主・買主双方に贈与税が課される場合があります。

リスクを避けるためには、まず適正価格の算定が重要です。不動産鑑定士による鑑定評価書は、公的な根拠として税務署に対して非常に有力です。鑑定評価書は物件の詳細や算定根拠が明記され、説得力が高く、数十万円の費用はかかりますが安心材料になります。

そのほか、次のような方法も参考になります：

方法	内容
路線価・実勢価格	不動産会社による査定や公示価格の８割程度を目安に設定（相場８割以上を目安にすると「みなし贈与」と判断されにくい）。
固定資産税評価額	各自治体が算定した評価額を確認し、参考指標として用いる（納税通知書や評価証明書にて確認可能）。
鑑定評価書	公的・客観的な価格証明として最も確実。税務署への説明力が高い。

このように、親族間売買においては、税務上のトラブルを避けるためにも「適正な価格」を算定し、客観的な根拠を示すことが大切です。

税制上の特例が使えない場合の注意点

まず、住んでいた自宅を売却した際に譲渡所得から最高三千万円を控除できる「三千万円特別控除」は、原則として親族間の売買には適用されません。「配偶者・親子・生計を一にする親族・売却後に同居する親族」など、特別な関係があると判断される相手への譲渡では、この制度を使うことができません。国税庁の制度解説にも明記されていますし、専門サイトの記述にも同様の注意がされています。例えば、あるサイトでは「売却後にその家屋で同居する親族」を含めた関係者へ売却する場合に特例が適用されないとしています。

次に、この特別控除が使えないと、予期せぬ税負担が発生する可能性があります。自宅の売却益から三千万円を控除できないため、その分が譲渡所得とみなされ、譲渡所得税が課税されることになります。譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、長期譲渡所得の場合でも軽減税率を適用したとしても、十分に注意が必要です。

以上を踏まえて、親族間で不動産売買を検討している方には、売却前に税理士等の専門家にご相談いただくことを強くお勧めします。個々のケースによって判断が異なる場合もあり、専門家による適切な助言を受けることで、思わぬ税務トラブルを未然に防ぐことができます。

注意点	内容	対策
三千万円特別控除の非適用	親族間（配偶者、親子、生計を一にする親族など）への売買では控除対象外	制度の要件をよく確認し、専門家に相談
思わぬ税負担の可能性	控除が使えないと譲渡所得税が課税される可能性あり	税率や所得額に基づくシミュレーション、専門家への相談
要件判断の難しさ	生計や同居状況の判断は個別の事実関係に左右される	税務署へ事前確認、税理士による見解を得る

住宅ローンや手続き上の注意点と専門家活用のすすめ

親族間で不動産売買をする場合、住宅ローンの利用にあたって金融機関の審査が非常に厳しくなる点は特に注意が必要です。多くの銀行、特に大手都市銀行では、親族間取引であるというだけで審査対象として扱わないこともあります。信用金庫や地方銀行の中には検討するところもありますが、審査基準は依然厳しい傾向にあります。これは、「贈与」とみなされるリスクや資金使途の不透明さ、担保評価が下がりやすい点などが、金融機関に不安を抱かせるためです。こうしたリスクを避けるためには、売買の客観性を担保する手続きが不可欠です。

特に、親族間売買であっても売買契約書の作成や登記の手続きは通常の不動産取引と同様に行う必要があります。法務局へ所有権移転登記を申請し、正式に名義変更を行うことが重要です。登記手続きは司法書士に依頼することで、必要書類の準備や正確な申請が図れますし、将来トラブルになるリスクも低減できます。

また、専門家である不動産会社、不動産取引経験のある司法書士、税理士などに相談することで、金融機関や税務署への説明資料の整備や手続き流れの確認がスムーズになります。とくに売買価格が時価に近いことを証明するための資料や、みなし贈与と見なされないようにする対策は、税理士の助言が有効です。専門家の力を借りることで、手続きの信頼性が高まり、トラブル防止につながります。

注意点	内容	備考
住宅ローン審査	贈与と見なされる不透明さで厳しい	メガバンクでは取り扱い不可なケース
手続きの確実性	売買契約書・登記が必須	司法書士の活用推奨
専門家相談	税務・手続き・資金面での助言	不動産会社・税理士の連携が鍵

まとめ

親族間での不動産売買は、仲介手数料がかからず、柔軟な条件を設定できるなど、多くの利点があります。しかし、相場とかけ離れた価格設定によるみなし贈与リスクや、税制上の特例が適用されないことから、思わぬ税負担が生じる可能性も十分に注意が必要です。また、住宅ローンの審査が厳しくなる場合や、契約・登記の手続きでも正確さが求められます。ご家族間で安心かつ円滑な取引を行うためにも、専門家と相談し、正しい知識を持って進めることが大切です。